Auslandsimmobilien

Rechtslage in anderen Ländern

Das nach der EU-ErbVO anwendbare Recht regelt die gesamte Erbfolge. Das heißt, die Regelungen im Hinblick auf die Berufung der berechtigten Erben, die Erbquoten, die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten, Enterbung, Pflichtteilsrecht, Testamentsvollstreckung unterliegen dem anwendbaren Recht. Die EU-ErbVO folgt dem Grundsatz der Nachlasseinheit, das heißt, alle zum Nachlass gehörenden Vermögenswerte unterliegen demselben Recht. Das gilt auch, wenn nicht der gesamte Nachlass in einem Staat zum Beispiel Deutschland belegen ist und der Erblasser beispielsweise noch eine Immobilie in Spanien hat. Es ist nicht mehr möglich, diese Immobilie dem Recht des Lageortes zu unterwerfen, wenn in diesem Staat nicht der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers war. Nachlassspaltungen werden dadurch vermieden.

Die Anwendung des Rechts des letzten gewöhnlichen Aufenthalts kann unter Umständen zu ungewollten Konsequenzen für den Nachlass führen, wie im Folgenden anhand der erbrechtlichen Besonderheiten einiger Länder skizziert wird:

Österreich

Das österreichische Immobilienrecht beruht im Wesentlichen auf dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB), dem Grundbuchsgesetz (GBG), den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer sowie weiteren spezialgesetzlichen Regelungen.

Diese Normen regeln insbesondere den Eigentumserwerb, die Nutzung von Grundstücken, die Bebauung sowie die Rechte und Pflichten von Eigentümern.

Daneben sind raumordnungsrechtliche Vorschriften, Umweltbestimmungen sowie steuerrechtliche Regelungen zu beachten, die je nach Bundesland variieren können.

Wie kommt ein Kaufvertrag im österreichischen Recht rechtsgültig zustande?
Im österreichischen Recht gilt – wie im deutschen – das Trennungs- und Abstraktionsprinzip. Das bedeutet, dass der Abschluss eines Kaufvertrages allein noch nicht zum Eigentumserwerb führt. Eigentum an einer Immobilie wird erst durch die Eintragung ins Grundbuch (Einverleibung) erworben.

Der Kaufvertrag begründet zunächst lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übereignung. Der dingliche Eigentumserwerb erfolgt erst mit der grundbücherlichen Durchführung.

Erwerb einer Immobilie in Österreich
Der Erwerb einer Immobilie in Österreich erfolgt in mehreren, rechtlich klar geregelten Schritten:

Einsicht in Unterlagen
Vor Unterzeichnung eines Kaufvertrages sollte der Käufer insbesondere folgende Unterlagen prüfen:

• Grundbuchsauszug (Eigentümer, Belastungen, Dienstbarkeiten),
• Lageplan und Grundrisse,
• Flächenwidmungs- und Bebauungsplan,
• Benützungsbewilligung / Benützungsfreigabe,
• Energieausweis,
• bei Wohnungseigentum: Nutzwertgutachten und Rücklagenstand.

So kann sichergestellt werden, dass der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist und keine unerwarteten Belastungen oder baurechtlichen Probleme bestehen.

Kaufanbot und Vorvertrag
In Österreich wird häufig zunächst ein Kaufanbot abgegeben, das – sofern es angenommen wird – bereits rechtlich bindend sein kann. Alternativ oder ergänzend wird ein Vorvertrag abgeschlossen, der die Verpflichtung zum späteren Abschluss des endgültigen Kaufvertrages begründet.

Vorverträge und Kaufanbote sollten stets sorgfältig geprüft werden, da sie regelmäßig Anzahlungen, Fristen, Rücktrittsrechte und Bedingungen enthalten.

Notarielle oder anwaltliche Vertragserrichtung
Der endgültige Kaufvertrag wird in Österreich regelmäßig durch einen Notar oder Rechtsanwalt errichtet. Dieser übernimmt auch die treuhändige Abwicklung des Kaufpreises sowie die grundbücherliche Durchführung.

Eintragung ins Grundbuch
Erst mit der Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über. Das österreichische Grundbuch ist objektbezogen und öffentlich einsehbar und stellt das zentrale Rechtssicherungsinstrument im Immobilienrecht dar.

Steuern und Abgaben
Beim Immobilienerwerb in Österreich fallen insbesondere folgende Abgaben an:

• Grunderwerbsteuer (grundsätzlich 3,5 %, in bestimmten Fällen begünstigt),
• Eintragungsgebühr ins Grundbuch (derzeit grundsätzlich 1,1 %),
• gegebenenfalls Umsatzsteuer,
• Notar- und Rechtsanwaltskosten.
• Die steuerliche Behandlung kann je nach Erwerbsart (Kauf, Schenkung, Erbschaft), Nutzung und familiärem Verhältnis variieren.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Marktbesonderheiten
Der österreichische Immobilienmarkt ist regional unterschiedlich geprägt. Ballungsräume wie Wien, touristische Regionen wie Tirol, Salzburg oder Vorarlberg sowie Seen- und Alpenlagen weisen eine hohe Nachfrage und teilweise besondere rechtliche Rahmenbedingungen auf (z. B. Zweitwohnsitzbeschränkungen).

Bau- und Widmungsverfahren sind streng geregelt und unterliegen den jeweiligen Landesgesetzen, was eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor Investitionen unerlässlich macht.

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Schweiz

Um ein Haus in der Schweiz zu kaufen, ist eine Bewilligung der Behörden erforderlich. Für direkte Erben wie Abkömmlinge, Partner und Eltern gilt das nicht. Sie erben, auch wenn sie noch keinen Wohnsitz in der Schweiz haben. Sie müssen jedoch in die Schweiz ziehen oder das geerbte Haus verkaufen.

Geschwister und Lebensgefährten ohne Trauschein brauchen, wenn sie nicht in der Schweiz leben, eine Bewilligung der Behörden, um die Immobilie auf sich umschreiben zu lassen. Sie wird für zwei Jahre erteilt. Ohne Umzug in die Schweiz muss das Haus dann innerhalb dieser Zeit verkauft werden. Anderenfalls wird die Immobilie zwangsversteigert.

Zu berücksichtigen ist die Grundstücksgewinnsteuer, die für Erben teuer werden kann: Zum Zeitpunkt des Erbes wird der Wert des Grundstücks ermittelt. Wird das Haus später verkauft und ist der ­Bodenpreis gestiegen, ist der Gewinn zu versteuern. Das kann dann fast ein Drittel des ermittelten Wertzuwachses ausmachen.

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Italien

Hat ein deutscher Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Italien, so wird nach dem gesetzlichen Erbrecht Italiens der überlebende Ehegatte neben einem Kind, hälftiger Erbe des Nachlasses. Wenn mehrere Kinder vorhanden sind, so erbt der Ehegatte ein Drittel und die Kinder zwei Drittel zu gleichen Teilen.

Der Pflichtteilsanspruch ist anders als im deutschen Recht ein Anspruch auf das Erbe und nicht nur ein Geldanspruch wie nach deutschem Recht.

Das in Deutschland sehr verbreitete sog. „Berliner Testament“ widerspricht dem italienischen Recht mit der Folge, dass die entsprechende testamentarische Verfügung, soweit italienisches Recht nach der EU-ErbVO zur Anwendung kommt, unwirksam ist.

In Italien erwirbt der Erbe die Nachlassimmobilie nicht automatisch, sondern nur, wenn eine Erbschaftsmeldung (dichiarazione di successione) bei den Behörden erfolgt und dadurch das Immobilienerbe angenommen wird. Das muss innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall geschehen.

Verschickt die Steuerbehörde dann die Bestätigung der Erbschaftsmeldung, müssen die Erben innerhalb eines Monats einen Antrag auf Eigentumsumschreibung stellen. Dann sind die Gebühren für die Übertragung zu entrichten – und zwar auch, wenn die Erben das Haus weiterverkaufen wollen. Das können sie erst nach der Umschreibung des Eigentums tun. Dafür müssen die allermeisten keine Steuern zahlen, denn es gilt ein Freibetrag von 1 Mio. EUR für Kinder, Enkel, Eltern und Ehegatten. Dagegen gilt für Geschwister lediglich ein Freibetrag von 100.000 EUR.

Zu beachten ist auch, dass es kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien gibt.

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Frankreich

Liegt der gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers folglich in Frankreich, gilt für den gesamten Nachlass französisches Erbrecht. Dies gilt auch dann, wenn der in Frankreich lebende Erblasser mit deutscher Staatsangehörigkeit ausschließlich Vermögen in Deutschland besitzt: Das Vermögen in Deutschland wird nach französischem Erbrecht vererbt. Die deutschen Gerichte müssen französisches Erbrecht anwenden.

Dies kann erhebliche, vom Erblasser nicht gewünschte Folgen haben:

So sieht das französische Erbrecht eine geringere Erbquote des überlebenden Ehegatten vor: Nach deutschem Recht hat der Ehegatte, wenn die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, grundsätzlich eine Erbquote von ¼ zzgl. des pauschalen Zugewinnausgleichs von einem weiteren Viertel, gleich ½. In Frankreich dagegen hat der Ehegatte nur eine Erbquote von ¼, der größere Teil des Nachlasses nämlich ¾ steht ausschließlich den Kindern zu gleichen Teilen zu.

Der Ehegatte kann nach französischem Recht (Art 756 ff C.C.) aber auch statt der Erbquote von ¼ den Nießbrauch am gesamten Nachlass verlangen. Nießbrauch bedeutet, dass der Ehegatte den gesamten Nachlass bis zu seinem Tod nutzen darf. Die Kinder können den Nachlass daher erst nutzen, wenn der Ehegatte verstorben ist. Dieses Recht entfällt, wenn neben gemeinsamen Kindern auch einseitige Kinder des Erblassers vorhanden sind.

Statt des Pflichtteilsrechts gilt ein sogenanntes Noterbrecht. Die Noterben werden Miterben und so Miteigentümer des Nachlasses.

Zu beachten ist, dass nach französischem Recht Unverheiratete ohne testamentarische Regelung lediglich das Wohnrecht erhalten können, wenn sie in der gemeinsamen Immobilie leben. In einem Testament kann der Erblasser, dem nicht verheirateten Partner auch den frei verfügbaren Anteil übertragen. Zu beachten ist, dass jemand, der unverheiratet und kinderlos ist, dem Partner zu Lebzeiten den eigenen Anteil schenken kann, die Eltern aber können diesen Anteil nach dem Tod des Übertragenden zurückfordern.

Die Abwicklung des Nachlasses erfolgt über den Notar. Dieser ermittelt Aktiva und Passiva, inventarisiert und bewertet den Nachlass, erstellt die notwendigen Urkunden und erstellt die Erbschaftsteuererklärung.

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Spanien

Hat der deutsche Erblasser vor seinem Tod in Spanien in seiner Immobilie seinen gewöhnlichen Aufenthalt gehabt, so ist auf den gesamten Nachlass spanisches Erbrecht anzuwenden, sofern testamentarisch keine Rechtswahl zugunsten des deutschen Rechts getroffen wurde.

Zunächst ist zu beachten, dass Spanien ein Mehrrechtsstaat ist, da einzelne autonome Gemeinschaften ein eigenes, historisch gewachsenes Zivilrecht (Foralrecht-Derecho Foral) haben und daher regionale Sonderrechte zu beachten sind.

Gerade das beliebte „Berliner Testament“, bei dem erst der überlebende Ehepartner alles erbt und nach dessen Tod die Kinder erben, ist als „testamento mancomunado“ gemäß Art. 669 und Art. 733 CC im (gemein-)spanischen Recht verboten. Im Foralrecht von Aragón, Navarra, Katalonien und dem Baskenland sind gemeinschaftliche Testamente von Eheleuten dagegen zulässig. Auch ein Erbvertrag (contrato sucesorio) ist nach (gemein-) spanischem Recht unzulässig, während er nach dem Recht der Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera), Aragón, Navarra, Baskenland und Katalonien zulässig ist.

Nach (gemein-) spanischem Recht wird die Testierfreiheit durch das dem Pflichtteilsrecht vergleichbaren Noterbrecht (legitima) der Kinder und Abkömmlinge sowie des überlebenden Ehegatten eingeschränkt. Im Gegensatz zum deutschen Pflichtteilsrecht ist das Noterbrecht eine dingliche Beteiligung am Immobiliennachlass.

Im Hinblick auf die gesetzliche Erbfolge ist zu beachten, dass nach spanischem Recht die Kinder gesetzliche Erben sind und dann in der aufsteigenden Linie zunächst Eltern und weitere Vorfahren, dann Geschwister und Geschwisterkinder. Der überlebende Ehegatte hat kein gesetzliches Erbrecht, sondern nur Anspruch darauf, was ihm nach dem Noterbenrecht zusteht. Erst wenn keine Abkömmlinge oder Vorfahren vorhanden sind, erbt der Ehegatte gesetzlich.

Bei Grundvermögen in Spanien ist das Erbrecht durch ein öffentliches Dokument nachzuweisen. Gemäß der spanischen Grundbuchordnung (Ley Hipotecaria (LH)) im Verfahren zur Eintragung des Rechtsnachfolgers von Todes wegen im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) muss das Erbrecht gemäß Art. 14 Abs. 1 LH durch einen erbrechtlichen Titel (titulo de la sucesión hereditaria) nachgewisen werden.

Ein notarielles (deutsches) Testament oder ein protokolliertes eigenhändiges Testament ist ebenfalls ein Titel im Sinne des Art. 14 Abs. 1 LH. Bei der nach der EU-ErbVO gegebenen Zuständigkeit der deutschen Gerichte werden auch ein deutscher Erbschein oder ein Feststellungsurteil über die Festsetzung des Erben anerkannt.

Voraussetzung für die Eintragung des Erben als Eigentümer in das spanische Eigentumsregister (Grundbuch registro de la propiedad) ist, dass in einer öffentlichen Urkunde oder einem rechtskräftigen Urteil genau bezeichnet wird, welcher Erbe oder Vermächtnisnehmer welchen Nachlassgegenstand erhalten soll. Das setzt die notarielle Beurkundung einer notariellen Erbschaftsannahme (aceptación notarial de herencia) voraus. Bei einer Erbengemeinschaft müssen die im einzelnen zugewiesenen Nachlassgegenstände erkennbar sein.

Erbschaftsteuerlich ist zu beachten, dass, wenn der Erbe vor dem Tode des Erblassers mindestens ein halbes Jahr in Spanien gelebt hat, der Nachlass unbeschränkt in Spanien versteuert werden muss.

Weitere Informationen unter:

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Dubai

Bis vor Kurzem galt Dubai als einer der weltweit begehrtesten Immobilienstandorte und als Paradies für vermögende Investoren. Auch zahlreiche Europäer haben hier Immobilien erworben – sowohl im Bestand als auch im Rahmen von Off-Plan-Projekten.

Die kriegerischen Auseinandersetzungen im März 2026 haben aus unserer Sicht die Rahmenbedingungen und die Stimmung unter Investoren deutlich verändert. Manche Eigentümer erwägen, ihre Immobilien kurzfristig mit Preisabschlägen zu verkaufen und Kapital aus den Vereinigten Arabischen Emiraten abzuziehen.

nsere Einschätzung fällt anders aus: Wir sehen gerade jetzt interessante Kaufchancen. Wo verkaufsbereite Eigentümer auf zurückhaltende Nachfrage treffen, können Käufer bessere Preise und Vertragsbedingungen verhandeln. Entscheidend bleibt jedoch die sorgfältige Auswahl: Nicht jede Lage, nicht jedes Projekt und nicht jeder vermeintlich günstige Kauf ist eine gute Investition.

Wer heute in Dubai investieren möchte, muss genau prüfen, wo ein Engagement sinnvoll ist. Standort, Bauqualität, Zuverlässigkeit des Entwicklers, Fertigstellungsstand, laufende Kosten und realistische Vermietungsaussichten gehören dabei ebenso auf den Prüfstand wie die rechtliche und steuerliche Gestaltung.

Hier arbeiten wir eng mit Dubai Business Consulting zusammen. Für rechtliche und steuerliche Fragestellungen sind wir mit unserer Dr. Lang Metz Gruppe vor Ort präsent.

Unser Ansatz: Chancen erkennen, Risiken sorgfältig prüfen und Investitionen fundiert begleiten.

Weitere Informationen unter:

www.emirates-consulting.ae

Abu Dahbi

Abu Dhabi hat sich zu einem gefragten Standort für internationale Immobilieninvestoren entwickelt. Auch zahlreiche Europäer haben hier Immobilien erworben – sowohl im Bestand als auch im Rahmen von Off-Plan-Projekten.

Die kriegerischen Auseinandersetzungen im März 2026 haben aus unserer Sicht die Rahmenbedingungen und die Stimmung unter Investoren deutlich verändert. Manche Eigentümer erwägen, ihre Immobilien kurzfristig mit Preisabschlägen zu verkaufen und Kapital aus den Vereinigten Arabischen Emiraten abzuziehen.

Die gegenwärtige Unsicherheit veranlasst manche Eigentümer, über einen kurzfristigen Verkauf und den Abzug ihres Kapitals aus den Vereinigten Arabischen Emiraten nachzudenken.

Unsere Einschätzung: Gerade in solchen Marktphasen können sich attraktive Kaufgelegenheiten ergeben. Voraussetzung ist allerdings, den Standort genau zu kennen und jedes Angebot sorgfältig zu prüfen.

In Abu Dhabi kommt ein besonderer Faktor hinzu: Neue Stadtquartiere entstehen, bestehende Zentren entwickeln sich weiter. Al Maryah Island und Saadiyat Island stehen beispielhaft für unterschiedliche Standortprofile – vom Geschäfts- und Finanzzentrum bis zum Kultur- und Wohnstandort mit Strandnähe.

Entscheidend ist deshalb nicht allein der Kaufpreis. Welche Lage passt zur geplanten Nutzung? Wie entwickelt sich das unmittelbare Umfeld? Welche Infrastruktur besteht bereits, welche ist erst angekündigt? Und wie realistisch sind die Erwartungen an Vermietung und Wertentwicklung?

Bei Off-Plan-Projekten müssen zudem der Entwickler, die vertragliche Absicherung der Zahlungen, der Baufortschritt und die vereinbarten Fertigstellungstermine genau geprüft werden.

Hier arbeiten wir eng mit Dubai Business Consulting zusammen. Für rechtliche und steuerliche Fragestellungen sind wir mit unserer Dr. Lang Metz Gruppe vor Ort präsent.

Wir sehen in Abu Dhabi interessante Chancen für langfristig orientierte Käufer. Der Schlüssel liegt in der richtigen Standortwahl und einer fundierten wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Prüfung.

Weitere Informationen unter:

www.emirates-consulting.ae

Tiflis

Georgien rückt zunehmend in den Blick internationaler Immobilienkäufer. Besonders Tiflis und Batumi bieten unterschiedliche Perspektiven für Anleger und Menschen, die eine Immobilie im Ausland selbst nutzen möchten – vom Bestandsobjekt bis zum Off-Plan-Projekt.

Unsere Einschätzung: Georgien bietet interessante Möglichkeiten für langfristig orientierte Käufer. Entscheidend sind die richtige Standortwahl, ein nachvollziehbarer Kaufpreis und die sorgfältige Prüfung der Immobilie.

Tiflis verbindet als Hauptstadt wirtschaftliches, kulturelles und universitäres Leben. Bei der Auswahl stehen insbesondere die Wohnlage, die Verkehrsanbindung, die Bausubstanz und die Eignung zur dauerhaften Vermietung im Vordergrund.

Batumi steht als Küstenstadt am Schwarzen Meer für ein anderes Standortprofil. Hier verdienen bei touristisch ausgerichteten Immobilien vor allem die saisonale Nachfrage, das konkurrierende Angebot und die tatsächlichen Betriebs- und Verwaltungskosten besondere Aufmerksamkeit. Beworbene Renditen sollten anhand realistischer Auslastungs- und Kostenannahmen überprüft werden.

Nicht jede günstige Immobilie ist automatisch eine gute Investition. Entscheidend ist, was Käufer tatsächlich erwerben: Wie sind Eigentum und Belastungen dokumentiert? Welche Genehmigungen liegen vor? Welcher Ausbauzustand ist geschuldet? Und wer übernimmt nach dem Kauf Verwaltung und Vermietung?

Bei Off-Plan-Projekten müssen insbesondere der Entwickler, die Zahlungsbedingungen, die vertraglichen Sicherheiten und die vereinbarten Fertigstellungstermine sorgfältig geprüft werden. Auch die politische und wirtschaftliche Entwicklung sowie mögliche Währungsrisiken gehören in die Investitionsentscheidung.

Hier arbeiten wir eng mit Georgian Business Consulting zusammen. Die Kanzlei Dr. Lang & Kollegen begleitet die rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen auf deutscher Seite und stimmt grenzüberschreitende Fragen mit den georgischen Partnern ab.

Unser Ansatz: Chancen in Tiflis und Batumi gezielt erkennen, lokale Besonderheiten verstehen und den Immobilienerwerb wirtschaftlich, rechtlich und steuerlich fundiert vorbereiten.

Weitere Informationen unter:

www.georgian-business-consulting.com

Rechtswahl

Aufgrund dieser Besonderheiten, sollte, wer im Ausland lebt, genau abwägen, ob nicht weiterhin das deutsche Erbrecht für die Nachlassregelungen gelten soll. Die Möglichkeit hierzu eröffnet Art. 22 Abs. 1 EU-ErbVO, wonach der Erblasser eine Rechtswahl hat, das Recht des Staates auf den Todesfall zu bestimmen, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt. Anders als die für internationale Verträge geltende Rom I-VO erlaubt die EU-ErbVO keine komplett freie Rechtswahl. Es kann gemäß Art. 22 Abs. 1 EU-ErbVO nur das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit gewählt werden. Wenn eine Person mehrere Staatsangehörigkeiten hat, kann sie das Recht eines der Staaten, dessen Staatsangehörigkeit sie hat, wählen.

Diese Rechtswahl muss entweder ausdrücklich in einer Erklärung in Form einer Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) erfolgen oder sich gemäß Art. 22 Abs. 2 EU-ErbVO zumindest aus den Bestimmungen einer solchen Verfügung von Todes wegen ergeben.

Wer im Ausland lebt, aber möchte, dass für seinen Nachlass weiterhin das deutsche Erbrecht gilt, hat die Möglichkeit der Rechtswahl: So kann der in Frankreich lebende Deutsche in seinem Testament für seinen Nachlass deutsches Recht wählen, ebenso der in Spanien lebende deutsche Rentner.

Durch eine testamentarisch wirksam errichtete Rechtswahl wird erreicht, dass für den Nachlass deutsches Recht gilt. Selbstverständlich können testamentarische Verfügungen auch nach dem Recht des Staates des gewöhnlichen Aufenthalts getroffen werden.

Muster: Formulierung Rechtswahl im Testament:

„Ich wähle für die Zulässigkeit und materielle Wirksamkeit meiner Verfügung von Todes wegen und die Rechtsnachfolge von Todes wegen das deutsche Recht. Mein gesamter Nachlass soll nach den Regelungen des deutschen Rechts vererbt werden. Diese Rechtswahl hat auch dann weiter Gültigkeit, wenn ich meinen Wohnsitz oder letzten gewöhnlichen Aufenthalt dauerhaft ins Ausland verlege.“

Nicht EU-Länder

Die EU-Erbrechtsverordnung gilt jedoch auch dann, wenn der Erbfall Nicht-EU-Länder betrifft. Die deutschen Gerichte werden das Recht des Landes anwenden, in dem der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Hat der deutsche Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt z.B. in der Schweiz, werden die deutschen Gerichte für sein Vermögen schweizerisches Erbrecht anwenden.

Ausnahmen gelten für einige Staaten, mit denen gesonderte Abkommen getroffen wurden:

Zwischen Deutschland und der Türkei, dem Iran und den Nachfolgestaaten der UdSSR bestehen Staatsverträge, die weiterhin gelten.

Europäisches Nachlasszeugnis

Durch das europäische Nachlasszeugnis kann der Erbe sein Erbrecht in mehreren EU-Staaten nachweisen. Er muss so nicht in jedem EU-Staat seine Anerkennung als Erbe beantragen.

Zu beachten ist, dass das europäische Nachlasszeugnis nur eine sechsmonatige Gültigkeit hat. Nach Ablauf dieser Zeit muss der Erbe eine neue Abschrift des europäischen Nachlasszeugnisses beantragen.

Einen internationalen Erbschein, der in weiteren Ländern gilt, gibt es nicht.

Erbschaftsteuer

Für das Steuerrecht hat die EU-Erbrechtsverordnung keine Regelungen getroffen. Hier verbleibt es bei der bisherigen Gesetzeslage. Es kann also weiterhin zu einer Steuerpflicht in mehreren Ländern kommen. Wenn beispielsweise ein in Deutschland dauerhaft lebender US-amerikanischer Erblasser sein im Vereinigten Königreich belegenes Grundstück seiner in Spanien lebenden Tochter hinterlässt, so fällt spanische Erbschaftsteuer an, weil die Erbin in Spanien lebt. Die USA verlangen Erbschaftsteuer, weil der Erblasser US-amerikanischer Staatsbürger war und die deutsche Erbschaftsteuer fällt an, weil der Erblasser in Deutschland seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

Für die Besteuerung in Deutschland gilt: Die persönliche Steuerpflicht ist in § 2 ErbStG geregelt. Danach besteht eine grundsätzlich unbeschränkte Steuerpflicht für den Erwerb aus einer Erbschaft, wenn der Erblasser oder der Erwerber zum Zeitpunkt des Erbfalls ein so genannter Steuerinländer gewesen ist, das heißt, in Deutschland den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat.

Wenn eine unbeschränkte Steuerpflicht besteht, dann muss das „Weltvermögen“ des Erblassers versteuert werden. Es kommt somit nicht darauf an, wo das Immobilienvermögen des Erblassers belegen ist. Sämtliche Grundstücke, Häuser und Wohnungen des Erblassers unterfallen der in Deutschland erhobenen Erbschaftsteuer.

Zur Ermittlung der Erbschaftsteuer muss gemäß § 10 Abs. 1 ErbStG die Bereicherung des Erben bewertet werden. Dabei wird ausländischer Grundbesitz nach § 31 BewG ermittelt.

31 BewG nimmt ausdrücklich Bezug auf § 9 BewG und den so genannten „gemeinen Wert“. Dieser „gemeine Wert“ wird gemäß § 9 BewG „durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.“

Durch Doppelbesteuerungsabkommen Deutschlands mit anderen Ländern werden diese Folgen gemildert. So wird teilweise die im Ausland gezahlte Erbschaftsteuer auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet. Oder die ausländische Steuer wird vom steuerpflichtigen Erwerb wie eine Schuld abgezogen.

Alle Doppel- und Mehrfachbesteuerungen werden durch diese Abkommen leider nicht vermieden. Wer seinen Erben mehrfache Erbschaftsteuer ersparen will, sollte rechtzeitig planen.

Durch die EU-ErbVO ist für die Frage des anwendbaren Rechts die Bestimmung des letzten gewöhnlichen Aufenthaltes des Erblassers ausschlaggebend.

Bei Erblassern, die sich in ihrer Ferienimmobilie im Ausland längerfristig oder dauerhaft aufhalten, kann dies zu unerwünschten Konsequenzen führen.

Die sehr unterschiedlichen Rechtsordnungen haben grundlegende Auswirkungen auf den Nachlass haben.

Lösungsansatz

Nach einer ausführlichen Analyse bieten wir im Bereich Auslandsimmobilienrecht umfassende Beratung im Zusammenhang mit Liegenschaftserwerb und -verkauf. Entscheidend dabei ist unsere Kenntnis des Marktes in Österreich und in der Schweiz, aber auch in anderen ausgewählten EU-Staaten, wie beispielsweise Spanien, Italien und Frankreich..

Oft beobachten wir, dass ein juristischer Sachverhalt beim Erwerb einer Auslandsimmobilie neben dem eigentlichen Kauf früher oder später eine Reihe weiterer Fragestellungen mit sich bringt. Genau hier greift unser „integrierter Beratungsansatz“, der sich auch mit steuerlichen und verwaltungsrechtlichen Aspekten befasst. Unsere Beratung berücksichtigt dabei auch die Möglichkeit einer späteren Übertragung im Erb- oder Schenkungsfall. Im Ergebnis erzielen wir damit für unsere Mandanten vor allem nachhaltige  und wirtschaftliche Lösungen.

Quelle: ZErb 01/2022, Die Ferienimmobilie im Nachlass